Üürileandja pandiõigusest
Seadus näeb üürileandjale enda õiguste kaitseks ette eraldi sätestatud tagatise – pandiõiguse, millest üürileandjad ei ole aga pahatihti teadlikud. Üürniku vastu tekkinud nõuete rahuldamiseks pandiõiguse rakendamine võib olla teatud juhtudel väga efektiivne, mistõttu tasub teada selle rakendamise eeldusi.
Pandiõigusest üldiselt – millal ning mis esemetele?
Üürileandjal on võimalik rakendada enda pandiõigust olukordades, kus üürnik on üürileandjale võlgu üüritasu või kõrvalkulude eest. Samuti saab pandiõigust kohaldada juhul, kui üürileandjal on tekkinud kahju hüvitamise nõue või on üürileandjal üürniku vastu üürilepingust tulenevad kõrvalnõuded (viivise- ja leppetrahvinõuded). Oluline on tähele panna ka seda, et pandiõigust saab üürileandja kasutada üksnes kinnisasja üürilepingutes, st nii elu- kui ka äriruumi lepingute puhul. Seega ei ole välistatud ka näiteks eraparkla omanikel pandiõiguse kasutamine pargitud auto suhtes (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus 3-2-1-82-16).
Praktikas tekib üürileandjal pandiõigus kohe pärast üürilepingu sõlmimist. Pandiõiguse tekkimiseks ei ole vaja ka sissenõutavaks muutunud nõuet, kuid pandiõigust saab üürileandja kasutada üksnes juhul, kui üürnik ei ole endal lasuvaid kohustusi täitnud.
Pandiõiguse realiseerimiseks on oluline, et üüritud kinnisasjal asuksid vallasasjad. Kui mõni vallasasi kinnisasjalt eemaldatakse, ei kuulu asi enam panditavate asjade hulka. Sealjuures ei saa üürileandja vaielda vastu asjade eemaldamisele üüritud kinnisasjalt, kui asjade eemaldamise näol on tegemist kinnisasja tavapärase majandamise või elukorraldusega ja üüritavale pinnale jääb alles asju, mis on üürileandjale piisavaks tagatiseks. Seega ei saa nt kaupluse ette heita seda, et tema poolt müüdavaid asju üüritavalt kinnisasjalt ära viiakse (st ostetakse) tavapärase müügitegevuse käigus. Küll aga on kaupluse ruumide üürimisel üürileandjal pandiõigus ruumis müüdavatele kaupadele siis, kui need asuvad ruumis ja neid ei ole veel ära müüdud. Lisaks sellele on üürileandjal võimalik pandiõigust rakendada kaupluse ruumides olevatele sisustusesemetele (nt riiulid) ja seadmetele (nt kassaaparaat).
Pandiõigust ei saa kohaldada asjadele, mis küll asuvad üüritud kinnisasjal, kuid mis ei kuulu sisustuse juurde või ei ole ruumi kasutamisega mingil viisil seotud. Sellisteks asjadeks on näiteks ruumi remontimiseks mõeldud seadmed.
Pandiõiguse realiseerimiseks on lisaks üürniku poolt tekkinud võlale või tekitatud kahjule vajalik, et täidetud oleksid ka järgmised eeldused:
vallasasjad asuvad üüritud kinnisasjal;
vallasasjad kuuluvad ruumi sisustusse või kasutamise juurde;
tegemist ei ole vallasasjadega, millele ei saa pöörata sissenõuet.
Täitemenetluse seadustik loetleb need vallasasjad, mida pandiõiguse rakendamisel pantida ei saa. Näiteks ei ole eluruumi üürileandjal võimalik pandiõigust kohaldada üürniku isiklikele asjadele (riietusesemed, hügieenitarbed, voodi jms), mis on vajalikud isiku olmeliste vajaduste rahuldamiseks, aga ka näiteks võlgniku ühe kuu toiduvarudele ja raamatupidamisdokumentidele. Pikema loetelu asjadest, millele pandiõigus ei kohaldu, leiab TMS §-st 66.
Üüritud kinnisasjal võivad paikneda ka vallasasjad, mis tegelikult üürnikule ei kuulu, vaid on näiteks üürniku poolt liisitud või kellegi teise käest üüritud. See ei välista üürileandja pandiõigust ehk sisuliselt võib üürileandja müüa üürniku võlgade katteks maha ka vara, mis kuulus tegelikult hoopis kolmandale isikule. Üürileandjal ei ole pandiõigust siis, kui üürnik on talle teatanud, et mingi üüritud kinnisasjal asuv asi tegelikult temale ei kuulu. Seetõttu on oluline, et kui kolmandad isikud soovivad välistada üürileandja poolt nendele kuuluvatele asjadele pandiõiguse rakendamist, siis peavad nad tagama selle, et üürileandjat oleks teavitatud sellest, et asi ei kuulu mitte üürnikule, vaid hoopis kolmandale isikule.
Pandiõiguse teostamisest
Kui üürnikul on tekkinud võlgnevus, on üürileandjal õigus ruumis olevad vallasasja avalikul enampakkumisel maha müüa ning saadud tulu arvelt tekkinud nõuded rahuldada. Pandiõigust ei tohi üürileandja realiseerida sellega, et üürileandja võtab võla katteks üüritud kinnisasjal olevad vallasasjad endale.
Üürileandjal on lisaks nimetatule õigus pandiõiguse alla kuuluvaid esemeid kinni pidada, kuid seda üksnes siis, kui on kahtlus, et üürnik soovib asjad pandiõiguse rakendamise hirmus üüritud kinnisasjalt eemaldada. Asjade kinnipidamine tähendab kohtupraktika kohaselt seda, et üürileandja on keelanud viia ruumist selles ulatuses asju, mis tagaksid tema nõuet (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus 3-2-1-127-11). Kui üürnik siiski keeldu eirab, on tegemist üürilepingu rikkumisega, mis võib omakorda olla aluseks üürilepingu lõpetamisele.
Üürileandjal on õigus kasutada ka omaabi, et vältida üüritud kinnisasjalt panditavate asjade eemaldamist. Sellisel juhul tähendab omaabi peaasjalikult jõu kasutamise õigust, kuid üürileandja ei tohi seda rakendades ületada hädakaitse piire. Mõnikord on võimalik jaatada ka üürileandja õigust võtta üüritud kinnisasjal olevad vallasasjad oma valdusesse, kui see on vajalik pandiesemeks olevate vallasasjade äraviimise takistamiseks (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus 3-2-1-127-11).
Pandiõiguse lõppemine
Pandiõiguse realiseerimise õigus lõppeb tavaliselt siis, kui üürileandjal ei ole enam üürniku vastu nõudeid või kui panditud vallasasjad on hävinud. Lisaks sellele näeb võlaõigusseadus ette ka kolm erijuhtu üürileandja pandiõiguse lõpetamiseks.
Esiteks lõppeb pandiõigus olukorras, kus üürnik annab üürileandjale mõne muu tagatise enda kohustuste täitmiseks.
Teiseks, üürileandja pandiõigus lõppeb ka siis, kui ta saab teada, et kinnisasjal olev vallasasi ei kuulu üürnikule. See aga ei anna üürileandjale õigust üürilepingut üles öelda ja üürilepingu lõpetamiseks peab esinema muu alus.
Kolmandaks lõppeb pandiõigus siis kui vallasasjad viiakse kinnisasjalt ära. See aga ei kohaldu juhul, kui üürileandja on vaielnud eelnevalt vastu vallasasjade ära viimisele või kui kinnisasjal olnud vallasasjad viiakse ära üürileandja teadmata.
Oluline on meelde jätta, et kui asjad on üüritud pinnalt viidud ära üürileandja teadmata, siis lõppeb pandiõigus ühe kuu möödudes alates asja eemaldamisest teadasaamisest, kui üürileandja ei ole selle aja jooksul esitanud kohtule asja väljanõudmise hagi.
